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Per il sesto anno consecutivo i prezzi degli immobili sono saliti di gran lunga più dellinflazione. Negli ultimi dodici mesi gli incrementi sono stati del 10,7% per le case, dell8,3% per i negozi, del 9% per gli uffici e del 6,9% per i capannoni industriali. E quanto rivela Nomisma nel terzo rapporto quadrimestrale 2003 sul mercato immobiliare delle 13 principali città italiane, sottolineando come il 2003 si sta “chiudendo con lennesimo risultato eclatante, in cui la crescita delle quotazioni sta addirittura superando il tasso di sviluppo record del 2002”.
Fra la fine del 1998 e la fine del 2003 la crescita dei prezzi -ha osservato Gualtiero Tamburini, direttore dellOsservatorio- è stata del 50,8% per le abitazioni (34,1% a moneta costante), seguita a poca distanza da uffici 47,2% (31%) e negozi 45,2% (29,1%). Dopo i risultati già brillanti del 2002 -spiega Nomisma- i volumi di compravendita dovrebbero registrare un balzo in avanti anche nel 2003: circa 700 mila.
Qualche segnale di frenata arriva però dal settore dei mutui: le richieste di finanziamento per l’acquisto dell’abitazione sono scese dal 24,2% del primo semestre del 2002 all8,3% dello stesso periodo di questanno. I mutui in essere hanno, comunque, registrato un nuovo aumento: +22,7% rispetto allanno precedente.
Laumento dei prezzi negli ultimi sei mesi vede in testa Roma (8,9%), seguita da Napoli e Genova (6,7%), Firenze (6,1%). Su base annua laumento più marcato è sempre quello della capitale con il 16,6%, ma sono molte le città che stanno sopra il 10% (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova).
Il rendimento medio annuo nel 2003 ha raggiunto il 16,3% per le case, in linea con quello delle azioni, ma superiore a quello dei fondi immobiliari quotati (11,6%). Dal 1992 ad oggi è del 9,1% per le abitazioni (8,8% per uffici e 9,7% per negozi).
Nel complesso la maggior parte delle compravendite riguarda tipologie al di sotto dei 100 metri (80 mq è il taglio più richiesto) e la molla principale è costituita dalla ricerca di una casa migliore vuoi per caratteristiche intrinseche vuoi per la posizione.
Diversi i fattori che -secondo gli analisti di Nomisma- contribuiscono alla tenuta del mattone: i prezzi, al netto dellinflazione, non hanno ancora superato i livelli del 1992 (anno dell’ultimo boom a cui seguì un periodo prolungato di calo fino al 98); in termini di potere di acquisto delle famiglie, i prezzi medi sono inferiori di sei punti a quelli del 1992; infine, il fatto che lindebitamento per accendere un mutuo è ai livelli più bassi di sempre tanto che non ci sono segnali di contrazione della domanda ed il 7% delle famiglie italiane dichiara di voler comprare una casa nei prossimi 12 mesi. Da qui la previsione che anche il 2004 sarà un anno di crescita media dei prezzi, anche se più contenuta e di poco superiore allinflazione.
Ultima considerazione di un certo interesse riguarda l’eventuale impatto sul mattone di una ripresa degli indici di Borsa: secondo i ricercatori di Nomisma, è assai improbabile che la ripresa economica dirotti capitali in borsa spiazzando il mercato immobiliare. A riprova di questa tesi, il raffronto fra gli andamenti del numtel fra ottobre 99 e ottobre 2001 (boom della new economy e successivo sgonfiamento della bolla): il trend del mattone in quel periodo è quasi costante, con indici di crescita dal +3,5% al + 4,8%. Nellultimo anno, inoltre, la Borsa ha addirittura battuto limmobiliare, senza impedire al mattone di proseguire il trend di crescita degli ultimi anni.