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In moltissime aree urbane dismesse del Paese sono stati realizzati importanti interventi di successo, in altre sono aperti i cantieri con operazioni in corso e non manca, nell’agenda delle città italiane, la programmazione di nuovi interventi. Le prime sono state tre operazioni “storiche” concepite nei primi anni ’80 nelle città del triangolo industriale ed oggi sostanzialmente compiute: la riconversione del Lingotto a Torino, del Porto Antico di Genova, dell’area Bicocca-Pirelli a Milano.
Il fronte delle aspettative create dal tema dei vuoti urbani è certamente vasto. Dal punto di vista delle politiche pubbliche, le aree urbane dismesse sono viste come fondamentali “serbatoi” di opportunità di sviluppo, in relazione sia all’insediamento di funzioni strategiche per il rilancio del sistema urbano, sia alla dotazione di attrezzature e di spazi pubblici per colmare il deficit di altre zone. Per gli operatori dell’economia immobiliare esse rappresentano interessanti (anche se talora incerte e rischiose) occasioni di business legate alla loro valorizzazione.
Naturalmente la rilevanza delle operazioni sulle aree dismesse cambia profondamente a seconda dei contesti. Nella capitale, ad esempio, il recupero ha riguardato edifici produttivi storici di interesse architettonico ma di dimensioni piuttosto modeste (la fabbrica Peroni, il pastificio della Pantanella, la Centrale elettrica Montemartini, i Mulini Biondi, la Mira Lanza). Ben altra è la posta in gioco nelle città del Nord. La cessazione delle attività produttive degli stabilimenti Fiat, Falck, Montedison, Ilva, Breda, Ansaldo nonché il trasferimento di scali portuali e ferroviari hanno liberato in queste città superfici enormi: ben 7 milioni di metri quadrati a Milano, oltre 3 milioni a Sesto San Giovanni, 2,5 milioni nella sola “Spina centrale” di Torino.
La fase attuale appare connotata da condizioni almeno in parte diverse: non solo per i passi avanti compiuti sul piano dell’operatività, grazie anche all’esperienza dei Programmi di Riqualificazione Urbana lanciati a metà degli anni ’90, ma soprattutto in relazione all’andamento positivo del mercato immobiliare e al forte e rinnovato interesse dimostrato dagli operatori economici per interventi di valorizzazione di queste aree.
A fronte dell’elevata posta in gioco anche la dimensione degli operatori è cresciuta: i protagonisti della riconversione sono oggi gruppi importanti come Pirelli Real Estate (Bicocca), Risanamento (Montecity, Porta Vittoria), Immobiliare Pasini (aree Falk e Marelli a Sesto San Giovanni).
In chiave positiva va detto che rispetto al passato in molti casi si registra una maggiore attenzione per la qualità progettuale degli interventi, considerata come un ingrediente irrinunciabile per il successo di un’operazione immobiliare. Non è infrequente il ricorso, da parte sia del pubblico che del privato, ad architetti di prestigio, il più delle volte selezionati a seguito di appositi concorsi di progettazione: Foster a Rogoredo (Montecity), Piano a Parma (Eridania-Barilla), Chipperfield a Milano (Ansaldo), Bohigas a Pescara (Porta Nuova), Botta a Sesto San Giovanni (aree Falck), Nouvel a Firenze (Belfiore) solo per citare i nomi più noti.